物件探しにおける内覧は交渉において非常に重要なポイントです！
内覧を制するものは物件探しを制するの巻
前回のおさらい
不動産をかりる流れ
- インターネットでひたすら物件を検索し続ける
- 内覧に行く←今日ここ
- 不動産業者と親交をはかって新着物件の紹介をもらう
- 気に入った物件に申し込み、審査を行う
- 諸費用の交渉を行う
- 実際に契約する
さらに、インターネットでの物件の探し方まで言及しました。
内覧対象物件は幅広に見よう！
まずは僕が今回インターネット検索時に設定した条件を挙げて見ます。（地域だけ伏せさせてください。）
- 賃料25万円以下
- 駅徒歩5分以内
- 築10年以内
- 55平米、1LDK以上
- 宅配BOX等基本的設備
ですが、担当者さんからお勧めされて以下まで条件を緩和させました。
- 賃料25万円以下
- 駅徒歩10分以内
- 築30年以内
- 55平米、1LDK以上
- 設備指定なし
なぜこのような条件緩和を行ったかというと、本当に微妙な差で良い物件が検索結果から漏れてしまう事があるのです。
特に現代の人はインターネット検索→内覧が当たり前の時代になっているわけですが、インターネット検索を行う上での条件設定は皆さん似たり寄ったりだそうです。
大衆の検索から漏れる物件が実は隠れた名物件である可能性も高いので条件を厳しくしすぎないことをお勧めしているんですが、一方で、インターネットスクリーニングの段階で条件緩和してしまうと検索結果が大量に出てきてしまう可能性があるので、業者さんにオススメの物件を出してもらう際は条件をある程度緩和してお願いしようということです。
業者さんもなるべくいい物件を紹介して自分の会社に仲介手数料を落としてほしいわけですから、当初設定していた条件から大きく逸れそうな物は紹介してこないはずです。
僕に関しても、築年数が浅い事に対して強いこだわりがあったんですが（賃貸を転々とする以上新しい物件に住みたい）、条件緩和で最も効果があったのが、築年数を大幅に許容した点です。
そこには人口密集地域は特に賃貸物件が乱立しているという背景が影響しています。
築浅のアパートやマンションもたくさんあるので築年数が古いマンションはどうしてもスクリーニングから外れてしまうんですよね。
そういった状況下で入居率を改善させるべく、大規模リノベーションを入れている部屋は増えてきています。
また、大家さんも業者さんも古い物件はスクリーニングから外れやすい事は承知しているので、リノベを行なった事を売り文句に仲介業者さんにプッシュしてもらうよう依頼をかけてることも多いです。
僕は結果として2物件まで絞り込み、最後は築1年のマンションを選んだのですが、最後の最後まで残ったのは築29年のマンションでした
その物件は前入居者が退去したのち全箇所フルリノベーションを行い、内装に関してはほぼ新築状態でした。
僕の経験からも、内覧段階ではある程度条件を緩和して見に行ってみる事をオススメします。
また家賃に関しても家賃に関しても寛容に見るべきだと思っています。
少しだけ家賃を高く設定する事によって、諸費用が少なくて済む物件が見つかる場合があるからです。
どれくらい長い期間住む事を想定するかにもよりますが、例えば諸費用が20万安くなれば2年で按分しても1万円程度負担が軽くなる事になります。
想定居住年数を設定した上で、合計どれだけの家賃がかかるかを計算しながら予算を確定していきましょう。
不動産業者と接触する時のポイント
実際に内覧を行う時、初めて不動産業者さんとお会いすると思うんですが、ここでも重要なポイントがあります。
ここのポイントには順番があり、後々の諸費用交渉に効果が出てきますので、以下のフローを念頭に置いて業者さんと会ってください。
以下、内覧の担当者の名前をAさんとします。
１、話の流れの中で実は他の業者とも内覧を行う予定がたっていると伝える
※対応が悪かったり、感じの悪い業者は早い段階で内覧を終わらせて次に行きましょう。
２、案内をしてもらっている中で、Aさんはとても親切で今後のことも考えるとAさんに仲介してもらってからかりたいと感じた旨を伝える。
（仲介業者は契約後も退去するときまで関係が続きます！）
３、他の業者さんから案内を受けた物件でも情報をAさんに回せば再案内してもらえるのか確認する。
（専任媒介契約でない限り、喜んで引き受けてくれるはずです）
この流れを守って、各業者さんと親交をはかっておいてください。
もうわかっていらっしゃる方も多いと思いますが、この伏線は諸費用交渉の章で回収していきます。
担当者の質を決めるのは実はあなた次第？
不動産仲介業者にも繁忙期があります。ちょうど今の時期は閑散期に当たるんじゃないでしょうか。僕が働いていた時に最も忙しかったのは２〜４月あたりでした。
閑散期は物件の流動性が下がり、なかなか良い物件が見つからない可能性もありますが、逆に仲介業者さんとしても案件数が少なくなっている時期なので、多少手間や時間をかけ、サービスしたとしても契約を一件でも多く取りたいと思っていると思います。
前回の記事でもお話ししましたが、仲介業者さんの質には大きく開きがあります。
ですが、こちらが感じよく、かつ物件を近々のうちに契約したい意思を示していれば大抵の担当者さんはサービスしてくれたり熱心に物件探しを付き合ってくれるはずです。
結局不動産業者さんも人間なので、感じが良い人にはサービスをしてくれる可能性が高いんですよね。
不動産関係の費用は言い値に近い部分もあるので、担当者さんが気持ち良く仕事をしてもらえるようこちらも配慮しましょう。
くれぐれも、契約を取りたいだろうという前提で高圧的な態度を取らないようにしてくださいね笑
とてつもない大口顧客なら担当者さんも我慢するかもしれませんが、そもそも我々庶民が住むような物件の仲介手数料なんて微々たるものなので、業者さんも数をこなしてなんぼの部分もあります。
クレーマーちっくなめんどくさいお客にフルサービスで対応する時間が無駄だと思われてしまったら終わりですから。
以上、内覧における注意点でした。
読んで頂きありがとうございました。
