物件探しで賃料,敷金,礼金,仲介手数料をとにかく安くしたい人が読むべき記事
狙い目は賃料と仲介手数料の値下げ？各費用の性格もしっかり説明！
この度、僕が引越しをすることになったので、学生時代のインターンの経験も踏まえて記事を書いて見たわけなんですが、人によって家を借りたいタイミングなんてまちまちだからアクセスも集まらないだろうなぁと思っていました。
ところが思ったより見てくれている人がたくさんいらっしゃって、モチベーションになっています。ありがとうございます。
そろそろ本質に迫らないと飽きられてしまう可能性もあるので、今日は実際に不動産仲介業者と交渉するところに焦点を当てて書いていきたいと思います。
とにかく諸費用を抑えて安く物件を借りるポイントは、
値下げに使えるメニューを把握し、仲介業者との関係を壊さずに慎重にカードを切って行くことです。
また、タワーマンション等に多いんですが、全ての諸費用が管理会社によって固定されているケースもあるので、そういった物件には交渉が効かないこともあります。
ちなみに前回までで書いた記事は以下の通りです。
交渉をする前に、不動産仲介業者の立ち位置を理解しよう
家を借りる時って、登場してくる人物が不動産仲介業者しかいないパターンはザラです。
でも背後に関わっている人が他にいるので、まずそこの関係から理解して行きましょう。
以下が関係図になります。
※仲介業者は管理会社を兼ねているケースもあります。首都圏は分離しているパターンが多いみたいです。
不動産を借りるときは仲介業者さんとしか接触しないので、改めてみると多い感じしますよね。
その分コストがかかっているわけですが・・・。
簡単に個別の説明をしておきます。
仲介業者は、物件を仲介するいわば橋渡しの役目です。
内覧を行ったり、契約に結びつけるための活動をしています。
管理会社はまさに管理を行っている会社です。
例えば、アパートの掃除なんかをしているのは管理会社だったりします。
大家は実際に物件を保有している人ですね。
管理会社の役目を大家本人がやっているケースも結構あります。
どの費用が安くなるの？【賃料、敷金、礼金、管理費、仲介手数料】
結論から言うと、僕の経験上管理費以外は無料ないしはディスカウントを受けられたケースがあります。
不動産を借りる場合、イニシャルコストとランニングコストがそれぞれかかってくるんですが、それぞれの特徴と性格を覚えておくことで、交渉に活かしていきましょう。
また、交渉のテーブルにおいて、流動性が高い物件（自分が入らなくても、次の候補が容易に出てきそうな物件）か、流動性が低い物件かで大きく変わっていくので場合分けをして説明していきます。
又、流動性に関しては地域にも依存するので、引越し予定先が人気のある地域かどうかも情報収集をしましょう。
賃料
まず賃料ですが、契約時に前払い家賃として１〜２ヶ月分支払うことが一般的です。
閑散期に多いんですが、フリーレントといって一ヶ月分〜二ヶ月程度家賃が無料になるサービスを出している物件もあるので初期費用を抑えたい方はフリーレントつきの物件も有効だと思います。
流動性の低い物件は、交渉次第でフリーレントをつけてくれる可能性もあるので、仲介業者にちらっと言ってみるのも手です。
賃料に関する交渉は仲介業者を通じて管理会社や大家に行うんですが、その物件の流動性が高いか低いかで交渉のトーンがだいぶ変わってきます。
このトーンが非常に重要なんですが、管理会社や大家に自分が直接は交渉できないパターンがほとんどなので仲介業者をコントロールするつもりで話を進めてください。
パターン１：「流動性が高い」かつ「その物件にどうしても決めたい」
「過度な値下げは期待してないが、少しディスカウントしてくれれば気持ちよく決断できるから一声頑張って交渉して欲しい」
と仲介業者に伝えましょう。
※ここで控えめな理由は、賃料を強引に交渉してくるようであれば、ほかを当たってくれと言われてしまうケースも結構あるからです。
パターン２：「流動性は高いが、安くなれば検討してもいいかなと思う物件」又は「流動性が高くない物件」
５０００円や１００００円くらいのラウンド数字でディスカウント額を提示し、向こうの顔色を伺いなら値下げ幅を切り上げていけばいいと思います。
また、月々の家賃を下げないまでも、前述したフリーレントを一ヶ月分つけてもらえないか交渉することもできます。
家賃交渉においては仲介業者は完全に味方なので、自分がどのパターンに当てはまり、どの戦略で進めたいかをしっかりと打ち合わせしましょう。
敷金
敷金は大家に支払われます。家賃の１〜２ヶ月分を支払うケースが多いです。
イメージは修繕積立金みたいなもので、退去時に経年劣化以上の損傷が発見された時、敷金から支払われます。
退去時に使いきらなかった部分に関しては返金されます。
特に流動性が低い物件では、入居希望者が敷金の支払いを拒否されることで免除されたケースもありました。
ですが、敷金に関しては、入り口で払うか、出口で払うかみたいなところがあるので、一ヶ月程度であれば普通に支払い、特別な理由がない限りは交渉する必要もないのかなぁとは思っています。
礼金
礼金も基本的には大家に支払われます。こちらも家賃の１〜２ヶ月分が相場です。
ですが、実は後述する仲介手数料とトレードオフの関係になっていたりするので、要チェックです。
礼金は仲介業者へのキックバックになっているケースが結構多いんですよね。
よく仲介手数料無料物件っていうのがインターネットの広告に出ていたりしますが、これは礼金の中から大家が仲介業者に対して支払いをしているんです。
仲介業者への支払いのための資金源を礼金を中心にどこからか捻出しているので、結局仲介手数料を間接的に支払っていると考えたほうが妥当なんですよね。
最近は礼金自体かからない物件も増えてきているので、交渉で礼金を外してもらうというより、スクリーニングの段階で礼金がかかる物件を後回しにしたほうが早いかもしれません。
仲介手数料
仲介手数料は仲介業者に支払います。
相場は家賃の0.5ヶ月〜1ヶ月程度です。
仲介業者は大家からキックバックをもらってない限り、儲けは仲介手数料だけです。
ですが、ある意味仲介業者の裁量内で、契約を取るために身を削るのは簡単なので、ディスカウントしてもらいやすいポイントにもなります。
業者の知人友人を仲介する場合、一般的な相場は仲介手数料半額です。
要は、仲介業者も仲介手数料は半額程度までは簡単に下げてくれるということですね。
次の章で紹介する方法を使えば、かなりの確率で仲介手数料はディスカウントを受けられるはずです。
管理費
管理費は管理会社に支払います。物件によって管理費の多寡は様々です。
共用部分の維持等に使われている費用になります。
管理費に関しては僕の経験上交渉の余地はないと思いますので、あまり記載できることはありません。
交渉を行うには相見積もりを取るのが近道であり、必須！
ここまで、交渉を行えるポイントは色々紹介してきましたね。
交渉ごとに慣れていない人にお勧めしたいのが、相見積もりをとるという方法です。
インターネットで検索を行えば、気になる物件が何件か出てくると思います。
その物件の内覧を一つの業者にお願いせず、二つ以上の業者にお願いするだけです。
紹介してもらった物件をその場で決めず、他方の業者に
「A社でこういう条件で諸費用を提示されているがB社さんで仲介してもらう事で少しディスカウントしてもらったりできませんか？」
と伝えてみましょう。
ディスカウントするだけで他社に流れそうだったお客さんが獲得できるわけですから、交渉を持ちかけられた業者さんは頑張ってくれるでしょう。
ここで注意してもらいたいのが、内覧等を行った時に
「審査だけでもあげておきませんか？後でキャンセルすることもできますので」
と言ってくれる業者さんが多いんですが、
審査（仮申し込み）を行ってしまうと、他の業者に持ち込みを行っても仲介してもらえなくなってしまうんです。
要は、交渉するカードが切りづらくなってしまうんですね。
一方で気に入った物件に必ず入ろうと思うと、一番手の申し込みを入れることが重要になるので、他の業者さんと接触できるタイミングや物件の流動性、現在の他者の申し込み状況を鑑みて判断してください。
僕がお勧めするパターンとしては、お休みをとって、１日で２業社と何かしら内覧を行ってリレーションを構築しておくことですね。
最低限のリレーションを構築した後は、見積もりを他方の業者に持ち込むだけでディスカウントを受けられる可能性が高くなるので非常に簡単じゃないですか？
ディスカウントを受けられる項目も一通り頭に入っているはずなので、向こうの提示の言いなりになる必要もなく、中身に関して不満に思うところは相場も勘案しながらガンガン突っ込んでいきましょう。
最後に
僕自身が賃貸物件を借りる際に、今まで記載したポイントを駆使して交渉して失敗したことはありませんでした。
10万円以上はディスカウントを受けて契約することができています。
逆に物件を仲介している立場として考えた時に、この手法で交渉された場合当時の僕はディスカウントしてただろうなぁと思います。
業者サイドも理由なくディスカウントしないはずなので「ディスカウントしなければ他業者に取られてしまう」とか、「ディスカウントしなければこの人は物件探しをやめてしまうだろう」という心理的なプレッシャーを与えながら交渉する事が唯一にして最大のポイントだと思います。
あまり値下げ交渉に意識を持って行かれて、業者との関係が悪くなってしまうことはくれぐれも注意してくださいね。
皆さんが気持ちよく新しい物件に引っ越せるよう僕も応援しています！
長くなってしまいましたが、読んで頂いてありがとうございました。
